Taşınmaz / Gayrimenkuller Hakkında Nasıl Değer Tespiti Yapılır?
19.08.2023 16:59
Taşınmaz değerlemesi sübjektif bir yöntem olup, değerlendirme yapılırken belli bir sisteme uyulmamaktadır. Gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaza ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir. Çünkü her taşınmaz konumu ve kullanımı itibari ile birçok değişik özellik göstermekte olup bu özellikler kişiden kişiye nitelik ve nicelik bakımından değişebilmektedir (Yomralıoğlu, 1997, s.155).
Taşınmazların değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı ve gelir modeli uygulanır. Gelir yönetiminde en kolay yol brüt kira çarpanı yöntemidir. Bunun için değerlemesi yapılan binanın emsal binalarının yıllık kiralarının ortalamasının 10, 20 ve 30 yılla çarpılmalıdır. Gayrimenkul değerlemesi yapılırken gayrimenkulün dava tarihindeki imar/iskan durumu, konumu, zemin ve inşaat yapısı, elde edilen yada edilecek gelir, ulaşım imkânı, altyapı durumu, parselin şekli (boyutu, genişliği ve eğimi), arazi yapısı, çevre faktörleri, erişim kolaylığı, emlak piyasası koşulları, yakın tesisler ve hizmetler, nüfus, sosyoekonomik durum, bina ve daire özellikleri, tercih edilme nedenleri, arsanın gelişmişlik oranı gibi değerini etkileyen bütün unsurların dikkate alınması gerekir.
Bakılması gereken bazı kriterler vardır. Bina özelliklerinin alt kriterleri olarak oda sayısı, tuvalet/banyo sayısı , ön cephe/arka cephe, güneş alma, dairenin şekli, dairenin katı, asansör , ısıtma sistemi , ısı yalıtımı , risk belgesi , bina yaşı olarak belirlenmiştir. Bu kriterler neticesinde dava konusu yer için , Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanına yani net alanın fazla olması değere etkilidir. Çevre düzenlemesi, binada Güvenlik sistemi Asansör olması da değere etki sağlar. Konutun bulunduğu kat, Binanın yapıldığı yıl ve Marmara Bölgesi için 1999 depremi öncesi yapı olup olmadığı, deprem yönetmeliğine uygun olup olmaması da etkili olmaktadır. Ayrıca Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
